Because being beautiful should never harm you.

+386 40 111 5555

info@yourdomain.com

14, 10月 2022
专家说!中国PPP模式中的TOT到底怎样?

TOT是transfer-operate-transfer的缩写,即移交—经营—移交。它是目前国际上较为流行的一种融资模式。它是指通过出售现有的已建成的项目在一定期限内的现金流量从而获得资金来建设新项目的一种融资方式。具体的来说,通常是指政府部门或有关的国有企业将建设好的项目的一定期限的产权或经营权,有偿的移交给投资者,从而一次性的从投资商得到相应的资金,用于建设新的项目;投资人在这一定的期限内通过经营,获得合理的回报,当双方合约到期后,投资运营方再将该项目交还给政府部门或者国有企业的一种融资方式。它是既不与传统B0T方式完全相同, 也不同于融资租赁的一种新型的项目融资方式, 非常适合有稳定收益, 周期较长的基础设施项目。(专注PPP、市政项目投资,安全稳健收益,尽在元立方金服)

1、盘活城市基础设施存量资产,开辟经营城市新途径。随着城市扩容速度加快,迫切需要大量资金用于基础设施建设,面对巨大资金需求,地方财政投入可以说是“杯水车薪”“囊中羞涩”。另一方面,通过几十年的城市建设,城市基础设施中部分经营性资产的融资功能一直闲置,没有得到充分利用,甚至出现资产沉淀现象。如何盘活这部分存量资产,以发挥其最大的社会和经济效益,是每个城市经营者必须面对的问题。TOT项目融资方式,正是针对这种现象设计的一种经营模式。

2、增加了社会投资总量,以基础行业发展带动相关产业的发展,促进整个社会经济稳步增长。TOT项目融资方式的实施,盘活了城市基础设施存量资产,同时也引导更多的社会资金投向城市基础设施建设,从“投资”角度拉动了整个相关产业迅速发展,促进社会经济平稳增长。

3、促进社会资源的合理配置,提高了资源使用效率。在计划经济模式下,公共设施领域经营一直是沿用垄断经营模式,其他社会主体很难进入基础产业行业。由于垄断经营本身一些“痼疾”,使得公共设施长期经营水平低下,效率难以提高。引入TOT项目融资方式后,由于市场竞争机制的作用,给所有基础设施经营单位增加了无形压力,促使其改善管理,提高生产效率。同时,一般介入TOT项目融资的经营单位,都是一些专业性的公司,在接手项目经营权后,能充分发挥专业分工的优势,利用其成功的管理经验,使项目资源的使用效率和经济效益迅速提高。(专注PPP、市政项目投资,安全稳健收益,尽在元立方金服)

4、促使政府转变观念和转变职能。实行TOT项目融资后,首先,政府可以真正体会到“经营城市”不仅仅是一句口号,更重要的是一项严谨、细致、科学的工作;其次,政府对增加城市基础设施投入增添了一项新的融资方法。政府决策思维模式将不仅紧盯“增量投入”,而且时刻注意到“存量盘活”;再次,基础设施引入社会其他经营主体后,政府可以真正履行“裁判员”角色,把工作重点放在加强对城市建设规划,引导社会资金投入方向,更好地服务企业,监督企业经济行为等方面工作上来。

1、制定TOT方案并报批。转让方须先根据国家有关.规定编制TOT 项目建议书,征求行业主管部门同意后,按现行规定报有关部门批准。国有企业或国有基础设施管理人只有获得 国有资产管理部门批准或授权才能实施TOT方式。

2、项目发起人(同时又是投产项目的所有者)设立SPV或SPC(Special Purpose Vehicle,or Special Purpose Corporation),发起人把完工项目的所有权和新建项目的所有权均转让给SPV,以确保有专门机构对两个项目的管理、转让、建造负有全权,并对出现的问题加以协调。SPV常常是政府设立或政府参与设立的具有特许权的机构。

3、TOT项目招标。按照国家规定,需要进行招标的项目,须采用招标方式选择TOT项目的受让方,其程序与BOT方式大体相同,包括招标准备、资格预审、准备招标文件、评标等。

4、SPV与投资者洽谈以达成转让投产运行项目在未来一定期限内全部或部分经营权的协议,并取得资金。

7、项目期满后,收回转让的项目。转让期满,资产应在无债务、未设定担保、设施状况完好的情况下移交给原转让方。当然,在有些情况下是先收回转让项目然后新项目才投入使用的。

和其他融资方式相比,TOT项目融资方式有其独特的优势,这些优势主要体现在:

1、与BOT项目融资方式比较。BOT项目融资是“建设——经营——移交”模式的简称。TOT项目融资方式与之相比,省去了建设环节,使项目经营者免去了建设阶段风险,使项目接手后就有收益。另一方面,由于项目收益已步入正常运转阶段,使得项目经营者通过把经营收益权向 金融机构提供质押担保方式 再融资,也变得容易多了。

2、与向银行和其他金融机构借款 融资方式比较。银行和其他金融机构向项目法人 贷款其实质是一种借贷合同关系。虽然也有一些担保措施,但由于 金融机构不能直接参与项目经营,只有通过间接手段监督资金安全使用。在 社会信用体系还没有完全建立起来的阶段, 贷款者要承担比较大的风险。由于 贷款者“惜贷”心理作用,项目经营者想要通过 金融机构筹集资金,其烦琐手续和复杂的人事关系常常使人止步。TOT项目融资,出资者直接参与项目经营,由于利益驱动,其 经营风险自然会控制在其所能承受的范围内。

3、与合资、合作 融资方式比较。合资、合作牵涉到两个以上的利益主体。由于双方站在不同利益者角度,合资、合作形式一般都存在一段“磨合期”,决策程序相对也比较长,最后利润分配也是按协议或按各方实际出资比例分配。实行TOT项目融资,其经营主体一般只有一个,合同期内 经营风险和经营利益全部由经营者承担,这样,在企业内部决策效率和内部指挥协调工作相对容易开展得多了。

4、与内部承包或实物租赁 融资方式比较。承包或租赁虽然也是把项目经营权在一定时期让渡出去,但与TOT项目融资相比,仍有许多不同之处。经营承包一般主体为自然人,项目对外法人地位不变,项目所有权权力完整保留。租赁行为虽然经营者拥有自己独立的对外民事权力,但资产所有权权力乃由出租者行使, 租赁费用一般按合同约定分批支付或一年支付一次。TOT项目融资是两个法人主体之间契约行为,经营者在合同期内,仍有独立的民事权力和义务,按合同约定,经营者还可拥有部分财产所有者的权力。经营者取得财产经营权的费用也一次性支付。

5、与融资租赁方式比较。融资租赁是指出租者根据承租人对供应商和设备的选定,购买其设备交承租人使用,承租人支付 租金的行为。 融资租赁方式涉及到购买和租赁两个不同合同,合同主体也涉及到 出租人、供应商、承租人三方。其运作实质是 “以 融物形式达到融资的目的”。TOT项目融资方式,合同主体只有财产所有人和其他社会经营主体两者。经营者既是出资者,又是 项目经营者。所有者暂时让渡所有权和经营权,其目的是通过项目融资,筹集到更多的建设资金投入到城市基础设施建设。TOT项目融资方式,省去了设备采购和建设安装环节,其采购设备调试风险和建设安装风险已由项目所有者承担。合同约定的标的交付后,经营者即可进入正常经营阶段,获取经营收益。

6、与道路两厢或其他土地开发权作为补偿方式比较。以开发权作为补偿 项目其本身一般不具备创收经营权,项目具有纯公益性质。TOT项目融资,其项目本身必须是经营性资产,有比较固定的收益。与取得其他开发权 融资方式比较,省去了建设环节风险和政策不确定性因素风险,其运作方式对 项目所有者和经营者都有益处。

注:文章源自专注于PPP、市政项目投资的元立方金服,执笔人为元亨祥经济研究院,转载请注明出处。

8, 10月 2022
又一从TOT到BOO的成功转型

公司近况 中滔环保发布公告,以 2500 万元收购中山实业 100%股权。收购完成后,公司对上述项目的累计投入金额约为 2.4 亿元,包括前期升级成本等。 评论 又一从 TOT 到 BOO 的转型。 与公司 12 月 15 日公告的对顺德港汇环保及韩洋水务收购一样,本次对中山实业的收购也是对 2014 年签订资产委托运营协议的延伸,协议授权中滔环保对目标资产进行运营、升级和扩张。中山实业位于中山市民众镇,主要为中山市民众镇沙仔村及新平工业园的企业提供工业供水及污水处理服务。中山实业的工业供水设计能力为每日 60,000 立方米。污水处理的第一期及第二期的设计能力分别为每日 40,000 立方米及每日 30,000 立方米,第二期预计与二零一五年底投入运营。 水价提升具备吸引力。 管理层表示,收购完成后,污水处理费用将在 1.5 元每立方米的基础上提升 6.7%,同时工业供水将从 0.5 元每立方米上升 60%至 0.8 元每立方米。 估值建议 维持 2015 年收入预测 16.9 亿元(同比增长 64%) 和净利润预测 6.84 亿元(同比增长 61%)。分别小幅上调 2016 年收入和净利润预测 0.8%/1.1%至 22.1 亿元港元/9.28 亿港元。维持确信买入,目标价 3.41 港元,基于 24.5 倍 2016年市盈率。 风险 利用率改善低于预期。

6, 10月 2022
重庆信托TOT项目首次逾期 底层资产为迟迟不开盘的厦门“楼王”帝景苑

近日,界面新闻独家获悉,重庆信托旗下一只仅成立1年的TOT产品“京润6号集合资金信托计划”(下称“京润6号”)出现逾期,已到期产品规模为11亿,总体产品规模为24.252亿。

京润6号投资的底层穿透后是迟迟未能开盘的厦门“楼王”帝景苑,与重庆三峡银行招股说明书中显示的10.63亿元“重庆信托-万厦帝景苑房地产信托”的投向和规模相仿。

再结合“重庆信托-万厦帝景苑房地产信托”的到期时间和京润6号的成立时间存在重合的情况来看,京润6号疑似是为重庆信托-万厦帝景苑信托的风险释放所做的缓冲,为其到期提供新的流动性。

根据界面新闻记者获取到的产品募集资料,京润6号主要投资于“重庆信托-万厦帝景苑房地产集合资金信托计划”(下称万厦帝景苑信托),帝景苑项目信托规模不超过30亿元,信托资金用于向厦门万厦天成房地产开发公司发放信托贷款,贷款资金主要用于融资人名下的“帝景苑”项目工程建设、置换项目前期借款、归还股东借款以及其他相关费用的支出。

该项目的主要风控措施是土地及在建工程抵押担保,开发商以其持有的帝景苑项目49920平方米的土地使用权及在建工程提供抵押担保,根据重庆信托对抵押物价值的分析,预计住宅及商业售价12万元/平方米,抵押率仅为18.63%。

界面新闻记者获取到的产品延期公告显示,重庆信托将对原到期日为2021年11月20日的京润6号14期产品展期1年,展期后的到期日为2022年11月20日。

产品合同中有一条为,“全体委托人不可撤销地授权受托人可视本信托财产的管理运用情况自主决定提前终止本信托计划或延长信托计划期限”。有投资者认为,该项内容涉及“霸王条款”,

另一条颇受质疑的条款为:根据重庆信托制定的《重庆国际信托股份有限公司信托产品风险等评定》,经评定本信托计划仅属于【低】风险产品。根据合同,本风险评级是重庆信托内评级,仅供委托人参考,不具有法律效力。

重庆信托表示,将从四方面保护投资者利益,一是安排专人持续督促借款人和担保人履行还款义务;二是采取强有力措施清收,督促借款人采取尽快销售房产、对接其他融资渠道等方式筹措资金,专项用于归还我公司借款本息;三是积极寻求与其他机构采取包括但不限于债权转让等方式进行合作,目前已与3家意向机构进行了方案沟通,部分机构已开始尽调工作;四是适时采取各种法律措施促使借款人归还信托贷款。

公开资料显示,重庆信托于1984年10月经中国人民批准成立,注册资本金3500万元。2002年1月,公司引入战略投资者,进行增资改革,成为首批获准登记的信托公司。2015年9月,公司完成股份制改造,更名为“重庆国际信托股份有限公司”。

重庆信托官网显示,经过五次增资,公司注册资本金达150亿元,为行业最高。经过多年稳健经营,公司已发展成为具有核心竞争优势、综合实力领先的信托公司。公司的资产管理能力和风险抵御能力得到了市场和投资者的广泛认同,信托产品历史兑付率100%,在市场中树立起良好的口碑。公司监管评级保持最高级,行业评级连续多年获评最高等级“A级”。

官网信息还显示,2020年,重庆信托实现营业收入76.93亿元,利润总额49.83亿元,净利润28.32亿元,信托净利润87.15亿元。截至2020年末,重庆信托合并总资产2610.07亿元,母公司固有总资产295.13亿元,信托资产总额2148.52亿元,母公司不良资产率为零。公司各项经营指标稳居头部信托公司行列。

京润6号的风险并不小,是专门为一只风险提示已为关注类的信托而设的TOT信托,目的或是为帝景苑项目的信托到期提供新的流动性。

根据信托业协会介绍,TOT/TOF(TRUST OF TRUST/TRUST OF FUND)从字面上理解就是“信托中的信托”、“基金中的信托”,是一种专门投资信托产品的信托。从广义上讲,TOT/TOF是FOF(FUND OF FUND,基金中的基金)的一个小分类,而在国内,TOT普遍被认为是私募中的私募,FOF则被普遍认为是公募中的公募。

操作模式为由信托公司成立一个母信托,由母信托产品选择已成立的信托计划进行投资,形成一个母信托投资多个子信托的架构。

但在实际操作中,像京润6号承接帝景苑项目这样一个单一信托的情况非常少见。

2020年7月3日三峡银行于证监会官网预披露的招股书显示。截至 2019 年末,三峡银行持有的债权投资中账面成本前十大信托产品中,“重庆信托-万厦帝景苑房地产集合资金信托计划”以10.63亿位列第一,到期日是2020年11月20日。

值得注意的是,该产品的风险级别为关注。“一般展期过的信托产品,风险级别为关注。”某第三方财富市场从业人士向界面新闻记者表示。

据了解,重庆信托-万厦帝景苑信托最后一期成立于2016年8月,期限三年,但在重庆信托的官网上,界面新闻记者并未查询到有关该产品的清算公告。因此,该产品仍在存续期中。

重庆三峡银行2020年年报显示,重庆信托为该行第一大股东,也是该行控股股东,持股比例为29%。截至2020年末,该行持有的债权投资余额 561.56 亿元,较年初减少 1.14% ,其中信托产品余额为35.65亿,较2019年末减少7.62亿,但并未披露具体持有的信托产品名字。

“如果三峡银行继续持有重庆信托-万厦帝景苑信托,该产品的风险级别在2020年11月20日后将不再是关注,因此已经展期过,再次到期的话,至少要将该资产列为次级类。”一位不愿具名的信托行业人士如此表示,这对于正在A股排队上市的三峡银行或存在不利因素。

那么,作为大股东的重庆信托是否为了三峡银行的顺利上市铺路,而将该风险资产转移给个人信托投资者呢?

从成立时间来看,京润6号的成立时间与三峡银行持有的帝景苑信托产品到期日存在不似为巧合的重合。

中国信托登记网显示,京润6号首次登记的时间为2020年11月11日,存续时间为36个月。

综合投资者和理财经理提供的材料,从2020年11月开始,京润6号陆续成立,均为1年期。其中第一批的规模为11亿,到期日为2021年11月20日,而重庆信托-万厦帝景苑信托的持有到期日正好为2020年11月20日。

从成立时间和规模来看,京润6号疑似是为重庆信托-万厦帝景苑信托的风险释放做的缓冲,为其到期提供了新的流动性。

万厦帝景苑信托的融资方也是重庆信托自营贷款的大客户之一。重庆信托2020年年报显示,厦门万厦天成有限公司位列自营贷款大客户第四名,占贷款总额的比例为6.16%,还款情况显示尚未到期。

穿透后,京润6号背后是迟迟不开盘的厦门“楼王”帝景苑,是厦门集山景、海景、湖景三景于一体的超级豪宅。

公开资料显示,帝景苑由厦门万厦天成有限公司,位于厦门市思明区原湖滨南路1号、筼筜湖旁(思明区湖滨南路北侧、湖滨西路东侧)。项目由建坛(北京)、青柳佑二、上海同济、上海朗道、美国BPI、梁志天等国内外知名团队携手打造。帝景苑规划250米中国钢结构高层生态住宅群,项目由5幢62层住宅楼,2幢地上3层、地下3层、长达约四百米的商业骑楼及公建配套设施组成。

帝景苑从2012年开始动工,原本预计于2013年年中推向市场,但由于各种原因每年放风、每年爽约,难产至今。

值得注意的是,2016年5月,厦门中原地产研究中心公布的周报中,帝景苑以54套、2.7万平米的成交量夺得周冠军,总成交价17.74亿,引发业界关注。

据厦门当地媒体报道,帝景苑相关工作人员透露,这是一个大客户以6.5万元/平米的价格买走的毛坯房。亦有传闻称这实际是楼盘的抵债行为。项目在桩基础、建安等方面都需要投入大量的成本,且项目一直尚未对外销售,由于急需资金,因而开发商往外借钱,采取了此种方式来进行抵押。

界面新闻在抖音上搜索该楼盘,一位中介的视频旁白是这样介绍的:“厦门最贵的房子,你知道它要多少钱吗,据说最便宜的户型10万起步,最贵的是二十几万一平,而且最小户型是400平方,想去看房也要出具4000万的存款证明,每层都带花园,而且你家的车可以开到房间里去,你想拥有吗?”

重庆信托临时公告显示,保守测算,抵押物可售货值、土地及在建工程价值合计约270亿(其中现房价值约170亿),对应全部信托本金的现房抵押率低于20%。目前,借款人正在启动大规模销售准备,有望明年开盘,实现资金逐步回流。总体而言,核心资产价值足以覆盖贷款本息,项目不存在终极风险。

但是,自2017年实行限购以来,厦门房价就一直没有恢复到以前的水平,在房住不炒的当下,市场能否消化最低6000万一套的帝景苑令人存疑。

5, 10月 2022
跑赢市场 TOT仍叫好不叫座(组图)

上半年,私募组合基金(TOT)尽管业绩表现不俗,但依然乏人问津,发行惨淡。国内TOT经过了2010年的快速发展后陷入沉寂。

据私募排排网统计显示,截至6月底,仍在存续期的TOT组合基金产品共45只,整体获得超越同期

市场表现的良好业绩。除了5只未披露净值的产品,其余40只产品上半年的平均收益达到9.2%,且仅一只产品未取得正收益。涨幅最大的上海国信-红宝石安心进取收益率为23.33%,而同期市场下跌12.78%。不过由于受近期市场波动较大,6月份TOT整体平均下跌幅度达4.83%。

不过,尽管业绩不俗,但TOT产品并不被市场看好。今年上半年仅有2个新产品成立,分别为格上理财发行的格上创富1期,以及万博宏观MOM,并未有银行以及信托主导的TOT产品成立。

记者从多位业内人士处了解到,TOT发行低迷有三个主要原因。首先,此前TOT业绩低迷,不能刺激渠道的积极性截至6月底,40余只产品中有20只净值仍在面值以下。其次,国内私募市场多是个人投资者参与,比较重视短期收益,对于TOT产品的模式并不十分认同。第三,国内私募策略单一,金融衍生品市场并不成熟,制约了TOT的发展。

值得注意的是,数据显示一对一TOT产品发行数据仍保持良好,2010年发行30只,2011年发行34只,2012年发行35只,2013年发行10只,虽然成立数量也受到一定影响,但并未出现大幅缩水。同时,多只一对一TOT成绩表现优异,例如汇利资产管理的黄金优选7期系列5只产品今年上半年业绩超过21%,尚雅投资管理的黄金优选5期系列16只产品,多数业绩超20%。

一对一TOT就是由信托公司设立一个信托产品,其投资标的锁定某一只阳光私募产品,由于新产品的投资标的是信托产品而非证券,因而可以绕开新开证券账户的限制。有观点认为,由于一对一TOT与TOT组合基金运作模式不同,只是一定阶段的特殊产物,是否能纳入TOT范畴存在争议。

融智投资研究员何卫玲表示,虽然目前证券账号已放开,但从扩大单个产品规模角度来考虑,一对一TOT仍有一定市场需求,例如阳光私募产品300万额度以下投资者的认购数量限制在50人,而设立一对一TOT产品就会多出50个小额认购名额,有利于资金募集。

针对国内TOT发展前景,何卫玲认为,海外对冲基金的基金占到整个对冲基金的30%以上,而国内不足5%,随着未来国内整个私募市场策略不断多元化,机构投资者投资比例上升,国内TOT行业发展面临广阔空间。

当浮层化现象严重时,我们遇到的挑战是,出的主意没有太大实操价值,从事实际操作的人…

恒大与拜仁这场比赛太有价值,展现了自己,也终于真刀真枪下看清了自己,更成为一把标尺…

人的生命本无意义,是学习和实践赋予了它意义。应该把学习作为人生的习惯和信仰。

幸福是什么?当你功成名就时,发现成功不会让你幸福,和人分享才会。当你赚到很多钱时…